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十三五房地产去库存:三四线城市将迎接大考
 

     中国指数研究院发布对“十三五”房地产市场的趋势展望(下称“报告”)称,未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增长的重要作用,市场平稳发展,但是三四线城市去库存将迎大考,而房企也将加速分化。

  根据“中国房地产业中长期发展动态模型”,报告称,预计未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米,与2011-2015年基本持平。商品住宅新开工面积为50.6亿平方米;开发投资额为37.7万亿元;销售额为40.9万亿元。

  从2016-2020年复合增速来看,商品住宅销售面积年均微幅下降1.5%左右,新开工面积年均下降2.2%左右,开发投资额年均增长4.8%左右,销售额年均增长5.0%左右。

  报告称,房地产业作为新型城镇化的重要载体,未来五年新增城镇人口住房需求以及现有人口改善型需求均需要房地产业发展为前提来满足。

  因此,从需求角度看,报告指出,新增城镇人口住房需求仍为市场主流,拆迁改造需求占比持续提升,改善型需求增加。具体来说,新增城镇人口带来的住宅需求占39.2%;因居民生活水平提高带来的改善型需求占26.4%;拆迁改造需求占比34.4%。

  虽然房地产市场发展渐趋平稳,不过需求结构也将继续调整。比如,第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求逐渐减弱,婚房刚需下降,改善型需求将提升。二胎政策全面放开后,二胎出生将增加改善型需求,对于三四线城市影响将高于一二线。

  不过,考虑到目前房地产市场存在总量过剩、结构失衡,如何去库存,将是房地产市场尤其是三四线城市房地产市场的一大考验。

  目前房地产市场的库存状况较为复杂,既存在全国总量规模过剩的问题,也存在各级城市结构性失衡的问题,同时不同业态房地产产品之间的库存情况也差异较大。

  中国指数研究院对几十个三四线城市的实地调研与分析结果显示,约八成的三四线城市存在库存压力,并且三四线城市之间库存压力差别较大。其中镇江、锦州、余姚等城市土地供应过剩,需求基本饱和,人口增长乏力,库存压力突出;常州、台州、涪陵等城市库存水平较高,但在政策、经济调整下面临去库存机遇;廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢,产业支撑强,存在发展机遇。

  而在去库存背景下,土地成交也将有所回落。

  报告统计,1998年以来,房地产市场化不断推进,同时宏观经济稳步增长、货币环境总体宽松共同推动了行业规模持续扩大。与1998年相比,2014年全国商品房销售面积增长9.9倍,商品房销售额增长超过30倍。但是2014年以来,商品房销售、价格和投资相继出现调整,市场进入理性回归阶段。随着去库存成为未来一段时期内房地产市场的重要工作,未来土地成交将继续回落。

  报告称,应强化消费与供应端引导,构建三四线城市可持续发展长效机制。

  具体来说,从中央层面,报告建议,短期内要继续出台优惠政策,鼓励住房需求,积极推进住房保障货币化改革、推进棚改及棚改货币化安置,促进库存去化,长期仍依赖户籍、土地、财税改革等房地产长效机制逐步健全;

  从地方层面,报告建议,应暂缓土地供应,完善区域交通及生活配套设施建设,根据城市特点,优化房地产供应结构,促进产业结构优化升级,提升城市综合竞争力,吸引人口流入,增加住房需求;

  而从企业层面,报告建议,应秉持理性和谨慎的态度,规避在高库存三四线城市的投资,并以消费需求为导向,加快产品升级,提升产品品质,迎合当地市场需求。

  房地产市场发展的大环境已经发生大的变化,伴随着市场需求增速放缓,多数房企的业绩增速势必将同步下降,不过,报告称,行业竞争格局分化依旧,行业集中度也会稳步提升。预计2015年7家千亿房企格局不改,而500-1000亿企业将达9家,到2020年将有7家两千亿级企业、7家1000-2000亿企业、16家500-1000亿企业,而排名前十的企业,市场占有率将超过20%。

  与此同时,地产与金融的融合将成为行业发展的新趋势,而地产金融也将成为企业加速分化的催化剂。

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